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先别懵圈!一文读懂:央行降准跟你有啥关系?

凤凰网房产天津站原创 2020-01-04

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文章摘要:在过去的一年里,总共历经3次降准,释放长短期资金约2.68万亿,基本每隔一个季度就要降准一次,但失去房地产的2019年,货币去向并不理想。

  最近,大家都在议论降准的事,这番热度,去年三次降准加起来都无法企及。

大概缘由是日子选的好。央行选择在2020年的头一天,这在历史上是从未有过的,而且新年伊始万物轮回,来一波全面降准,刺激刺激市场投资者信心,让大家在开年讨个好彩头,对于当下市场环境来说,是非常重要的。

但又让人隐隐不安。因为在过去的一年里,总共历经3次降准,释放长短期资金约2.68万亿,基本每隔一个季度就要降准一次,但失去房地产的2019年,货币去向并不理想。尤其是小微企业们陷入了害怕负债,不敢贷款发展的境地。

如此积压的资金,再加上2020年1月1日这么一波全面降准,对市场财富的格局影响非常大,结果是否又会启动楼市来吸收资金不得而知。

目前一些媒体已经给出了基础信息的解读,大家应该有了一定的了解。但接下来还是希望更深刻地带大家去思考当下的降准形势。例如为什么在2020年的头一天降准?为什么又是全面降准,是否暗含了什么深意?对楼市的影响力度是如何的?

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首先我把基础解读总结一下。

2020年1月1日下午3点7分,央行通过官网正式宣布“全面降准”0.5个百分点!

1、此次为“全面降准”而不是定向降准,意在全面刺激市场,体现了逆周期调节。原因很简单,之前的小水涓滴已经无法平衡经济低头的动能。只能全面放开,打通任督二脉,涌动全身,看看是否有效果。

2、此次降准0.5个百分点,在历史长河中并不是大的波澜,属于平均水平,但释放长期资金约8000多亿元,加上目前6.45左右的货币乘数,最多可以衍生出5.16万亿元的广义货币M2。这个量是非常大的。

要知道目前的货币乘数,已经成为统计以来的最高值。背后是银行体系扩张方式的缩影,和货币量扩张速度的体现。

3、此次降准的主要目的还是为了刺激实体经济,目前阶段就是对小微企业增加宽松信贷条件,助力小微企业渡过寒冬。因为最近裁员风波出现了很多,稳就业才是第一大考量。只有企业不关门,员工不失业,就能保障经济正常运行。大家也能过个好年。

但至于企业是否能运行下去,还要看真本事了。

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全面降准对各级市场的利好是直接性的,尤其是股市的敏感型品种。例如银行、地产、券商板块等等,这个大家都能想明白。

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其次是楼市,也有很明显的提振作用。但是影响有多大呢?这个需要我们仔细推测。

首先在全面降准下,货币流向渠道泛滥,去年所谓的控制开发商吸纳资金的“关卡”成了历史。开发商可以更容易地拿到钱,接下来就会涌入土地市场,买地抢地会刺激地价回暖。

例如这块地原来卖2万一平,现在是2.5万一平,面粉价格上涨,面包价格一定上涨,房价利好。当然此阶段是楼市寒冬,各地流拍现象严重,大部分开发商的资金链处于紧绷状态。此轮降准属于雪中送炭,而不是锦上添花。

其次对于群众,全面降准下,市场上的钱多了。小微企业有了救命的稻草,自然稳住了就业率,相当于变相“提高”了群众收入,稳住了月供压力巨大的刚需。而对于投资缺乏通道的中产,大大小小还是会选择进入楼市,改善需求起步。

同时市场上的钱变多了,贷款利率就下来了,目前房贷LPR利率是参考整体的经济运行情况,会相对之前的利率有下滑的理由和趋势,大家买房成本会相应减少。

当然LPR由政府完全控制,和调控主基调必须相符,所以下滑力度极其有限。

这也是最近很多人问我,“如果二手房月供,由基准利率上下浮改为LPR加点制度,究竟选择固定利率还是LPR动态利率“,我会毫不犹豫地告诉你选择后者的原因。

现在楼市冷,LPR利率高了,是遏制楼市,LPR利率低了是刺激楼市。目前没有遏制楼市的理由,且未来很长一段时间里也没有。

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2020年要把二手房贷款合同全部转为LPR利率,可谓楼市和基准完全割裂了。这是为了接下来继续降准甚至降息而准备的。同时意味着,社会购买力稀释速度会加快,大家的钱变”毛“速度更快。唯一破解的方法就是增加多元化收入,积极投资,让固有资产升值。别无他法。

当然也加速清洗了社会总财富,那些之前因运气而不是能力发财的人,会把财富逐步向智慧群体转移。

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此次降准,利好楼市有限。因为降准的利好,再加上从2019年9月-12月积压的购房需求,明年小阳春大多数城市大概率会有一波小高潮。随后进入漫漫横盘。

当然房价大涨一定不会,2019年连续降了三次准,情况大家都看到了。

比如刚过去的房价大周期,是在2015年短时间内连续5轮降准,加上打折利率和全面放开调控的形势下诞生的。如今,LPR给房贷加了“保护套”,四大限法在大多数城市依然存在,没有理由大涨。

相反很多城市的楼市已经进入触底阶段。例如最近沸沸扬扬的北京。

很多人在讨论北京的问题,说2019年的最后一个月,北京相对于2017年最高峰跌去了18.5%,一个首付跌没了。同时市场冷淡,几百万降价的都有。以此推断北京楼市不行了,还有人说是因为北京产业下滑,人口外流是主要原因……

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其实这些论述者都停留在表面。

北京二手房价的下跌,其真实原因是近两年内限竞房的分流。数据显示,2019年北京全市新房网签35598套,相对于2018年成交上涨50%!

这在我之前也讲过。一个城市,短期内购房需求是一定的,限竞房价格低,相对于二手房有天然优势,如果购房者都去购买新房,二手房市场自然萧条。导致想换房的改善群体集体悲观,所以抛盘离手,打折出售的现象比比皆是。

但是北京5环内可开发的土地马上会消化完毕,而且未来限竞房政策会转向,商品房逐渐拿回主导地位。这种情况下,在市场好的限竞房消化完毕之后,接力棒马上会转向二手房市场,需求上涨,二手房价马上会反弹,所以2020年北京的小阳春大概率会存在。

反向推理,目前不懂行情,急于抛盘离手换房的业主大规模出现,反而正是刚需入市捡漏的好时机。如果能抓住笋盘机遇,可以省去一大笔成本。

此类的城市会慢慢出现,大家要紧盯行情。

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降准对个人的真实意义在于,「变相降低了”有房群体“的还贷成本,增加了“无房群体”的购房成本」,这是房地产发展二十年以来最真实的写照。

总的来说,我们都进入了一个“迫不得已”的阶段。过得好不好,越来越靠能力了,运气收益都会还回去。


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