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官方数据出了:全国房地产市场拐点,真到了?

华尔街前沿,地产情报站原创 2019-12-25

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文章摘要:时间从不为任何人停留,一起看看国家统计局根据1-11月网签量给出的最新数据,这反映了70个大中城市楼市的真实市场,从中可以看出,市场已经到了一个特殊的点位。

这一年过得真快,好像上次跨年还历历在目,这眼看着2019年的12月就已过半。对于房地产行业来说,今年是跌宕起伏的一年,也是暗含生机的一年。

时间从不为任何人停留,一起看看国家统计局根据1-11月网签量给出的最新数据,这反映了70个大中城市楼市的真实市场,从中可以看出,市场已经到了一个特殊的点位。

房价到底了

从1月到11月,一线城市方面,北京、上海和深圳新房房价分别上涨1.7%、0.3%和0.2%,广州下降0.5%。北上深依然在走慢牛,其中北京新房涨得最多,毕竟配套和资源摆在那儿呢。而且因为房屋总价高,潜力大,买房的收益还是比银行利息和货币基金高出许多。

二手房方面,北京和广州分别下降0.4%和0.2%,上海持平,深圳上涨1.4%。深圳涨得最多,因为深圳是粤港澳大湾区的中心城市,经济发展速度快,而且政策方面最宽松,再加上减免豪宅税成本大降,涨得多也很正常。

二三线楼市方面,31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%。二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%。

从不同城市的总体变化看,楼市冷热不均,但市场总体稳定。除了深圳,一二线大部分城市二手房价有所回落。这是因为二手房东也得回款过年,或通过卖房再买房改善住房,因此急于出手,导致整体市场降幅较大。可以说目前是今年价格最低的时候,楼市近期已经很难再大幅下降。因为从数据看,房企融资到账大增,有余粮了。

房企有余粮了

为了生存,房企是各有妙招,有的去香港IPO,有的发债劵。

在房地产市场环境并不乐观的现状下,今年赴港上市的房企大多为地方性的中小房企。因为现在房企的生存法则就是刷规模,也就是多做项目,提升整体利润,靠资金推动多周转保证利润。如果没有资金周转,就没办法做大做强,所以很多房企都视IPO为融资妙招。

海外债券方面,12月以来,房企海外融资计划密集发布。统计显示,截至12月11日,融信中国、华润置地、力高集团、佳源国际等多家房企公布的融资计划金额已超过20亿美元。除华润置地外,房企融资成本普遍较高。

中国指数研究院(下称“中指院”)统计显示,1月-11月,房企海外债券发行规模为4603.4亿元,同比增长33.6%,较去年全年增长21.8%。为什么大家都出国找钱呢?这是因为境内融资收紧,房地产行业境内融资门槛大幅提高。

不管方法如何,很多企业确实解决了资金问题。国家统计局数据显示,1-11月份,房地产开发企业到位资金160531亿元,同比增长7.0%,增速与1-10月份持平。其中,国内贷款23013亿元,增长5.5%;利用外资161亿元,增长57.5%;自筹资金52511亿元,增长3.7%;定金及预收款54482亿元,增长10.0%;个人按揭贷款24395亿元,增长13.9%。

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年底全国房子以价换量

总体看,全国商品房销售面积微涨,销售金额大涨。可见房子降价走量这招还是很好使的,毕竟消费者都喜欢省钱。

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具体来看,1-11月份,东部地区的北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市)商品房销售面积共58394万平方米,同比下降1.3%,销售额共73341亿元,增长7.1%。

中部地区,山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南省商品房销售面积共42441万平方米,下降0.3%,1-10月份为增长0.6%;销售额共30314亿元,增长5.6%,增速回落1.2%。

西部地区,内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区)商品房销售面积共41238万平方米,增长3.8%,增速持平。销售额共29943亿元,增长10.6%,增速加快0.5%。

东北地区,辽宁、吉林、黑龙江省商品房销售面积共6832万平方米,下降4.5%,降幅收窄0.5%;销售额共5408亿元,增长3.4%,增速加快0.1%。

总体看,2019年1-11月份,商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速比1-10月份加快0.1%商品房销售额139006亿元,增长7.3%,增速持平。其中,住宅销售额增长10.7%,办公楼销售额下降11.3%,商业营业用房销售额下降13.5%。

随着市场降温及棚改等政策支持逐渐退出,三四线城市面临着供需失衡的问题。其随着市场热度逐渐下滑,购房者观望情绪变浓,且大部分三四线城市作为人口净流出城市,本地购买力不足。供应过多叠加购买力不足,导致库存逐步攀升。

三四线城市宜加快产业结构优化调整,更新产业布局,推动地方经济发展。开发商宜进一步以优惠促销来吸引消费者,拉动项目去化率。

房企低调拿地享受红利

就土地而言,并不是冷到家了,很多房企还是在买买买,只不过速度稍微有点下降。

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1-11月份,东部地区的北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市)房地产开发投资共63770亿元,同比增长8.3%,增速比1-10月份回落0.1%。

中部地区,山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南省共投资25102亿元,增长9.7%,增速回落0.3%。

西部地区,内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆省投资共27455亿元,增长15.3%,增速回落0.4%。

东北地区,辽宁、吉林、黑龙江省共投资4939亿元,增长8.9%,增速回落0.6%。

截止到2019年11月底,一二线城市合计卖地金额高达3.0285万亿,同比2018年上涨21%,创下历史新高!其中出现了13个千亿卖地城市,刷新历史同期纪录,杭州卖地金额最高,达2538亿,苏州卖地1656亿,上海1666亿。

房企们嘴上说着“市场寒冬来了”,嚷嚷着“活下去”。但行动却很诚实,很多企业还是在一线、二线城市买爆土地,大幅囤地,坐享未来人口红利和市场份额。

生意场很流行《孙子兵法》,这招叫兵不厌诈。成功人士之所以成功,就因为人家都是人精,公开说话,有的是专门给竞争对手听的,有的是专门给吃瓜群众听的,调动别人情绪,实现自己目的。外行看热闹,内行看门道,听大佬们讲话也得仔细思量。对于刚需,12月就是房价最低的时候,上车的良机。

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