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2020风向定了!年度最重磅的高层会议,透露楼市六大变化

楼市黄大大、直面传媒原创 2019-12-23

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文章摘要:“要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。”

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12月12日,最高规格的年度经济会议“中央经济工作会议”在京举行。

高层在会议上会分析当前的经济形势,然后确定明年宏观政策的总基调、部署重点工作。

而这份会议公报,就藏着中国明年的财富动向。

房地产市场明年会出现什么变化,也藏在这份公报里。这就给各位读者送上最新解读。

公报对于房地产的表述如下:

“要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。”

对比去年:

“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”

不变的是,会议继续强调了“房住不炒”,证明中央层面的政策保持稳定,方向不会出现大调整。

但以下这六点变化,更值得关注:

1

一项堪比棚改的“四万亿”工程:“旧改”

“城镇老旧小区改造”已上升至国家战略层面,是对冲政策的着力点。它第一次出现在高层会议上,是今年6月中旬的国常会。之后,全国旧改开始加速。

据官方初步摸查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,涉及居民上亿人,国务院参事还给出一个可撬动的投资额:四万亿。

旧改和棚改一样,都是天才般的构想。它既能快速落地基建项目,也能在拉动居民消费上立即见效。

比如,小区加装保温层、修电梯、换水电气路和光纤设备的时候,很多人顺便就把家里重新刷一遍,再新添家电,这不就带动了消费。撬不动六个钱包,掏点小钱总不是问题吧。

“旧改”会是楼市的一大变数。

比如,一部分“老破小”会因此升值。

具体到高低楼层,可能就会面临以下三种情况:

一:受小区改造的带动,整体升值;

二:因为装上电梯,高楼层升值;

三:因为电梯给低楼带来层采光不好、隐秘性不高、有噪声等问题,低层房屋升值不仅没有高楼层快,甚至还更难转手,或者房租更低。

想投资“老破小”一定要睁眼看清楚。

真正有价值的,只能是在大城市核心城区、建筑质量不会太差、老化程度不会过于严重的老小区。

另外,还要综合评估小区的居民收入水平,很多老旧小区会存在产权混乱的问题,诸如混杂房改房、廉租房、回迁房等,后期物业管理费、工程收益都较难保证,旧改工作推进困难。

而那些可以把旧改推进到第三步公共服务类设施的小区,楼盘升值会更明显。

另外,这批旧改小区必须是城镇里“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。

2

对房地产的政策调门没有上升

口径没有更严,意味着地方可以有更多试探中央的空间。

作为此次会议的风向标,上周五召开的政治局会议只字未提“房地产”,这同样是信号之一。

按照过往经验,一般想要收紧房地产市场的时候,对房地产的调门会很严厉和明确,比如:“坚决遏制房价上涨”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

去年底的政治局会议同样未提房地产,2019年则出现了短暂的楼市小阳春。

现在来看,2020年极大概率会有局部楼市的回暖。

3

没有“分类指导”,地方调节空间加大

因城施策仍然是施政逻辑,但相比去年,没有了“分类指导,夯实城市政府主体责任”,进一步降低地方放松调控的压力,减弱政治约束。

没有了“指导”,地方更灵活了。接下来,我们会看到更多的城市出现放松限购、降低人才门槛、降豪宅税等各种花样百出的边际宽松政策。

不过,像张家港的取消限售“一日游”,也是一个信号——地方要掌握分寸。限售是非常关键的调控政策,一旦取消,就没有所谓的“冻楼”了,交易全部被盘活起来。为了防系统性风险,房地产不能一潭死水,但也不能活跃过头,而是要稳,这就是接下来要说的第四点。

4

稳字当头,对房地产市场是最好的

明年是全面小康、实现第一个百年目标、以及“十三五”规划收官之年,增速非常关键。公报称:“实现明年预期目标,要坚持稳字当头。”所以,房地产还是要发挥稳增长作用。

虽然不会再出现房价大涨这样的暴利机会,但是在经济下行期,能稳住房价、地价,已经很考验调控能力了。

如果你对中国的长期有信心,那么“稳地价、稳房价、稳预期”这三稳写进去,相当于给房地产市场喂下了定心丸。

这三稳下来,在一些房价跌得太过分的城市,地方政府的放松调控、指导市场价格等行为也有了中央精神的背书。当然,还是要在“房住不炒”的总基调下。

5

“大力发展租赁住房”,租售比有望提高

在中央经济工作会议举办的这几天,有不少城市出台了租房市场的相关政策,包括公租房、共有产权房的加速推出。

租房市场正在加速推进多主体供应的格局,用公租房、廉租房来保证民生,同时也会允许市场渠道提供的房慢慢涨租金,以此提升房产回报率。

中国的一线城市租金回报率全部都不及2%,但中国既不能现在就让房产失去投资价值,又希望抑制炒房行为,那么只有提高租金回报率,让不动产可以产生稳定的现金流。

未来租金回报率也会是买房的重要参考指标。

6

“区域”!“中心城市”!“城市群”!

我们不断强调,区域政策再也不是均衡发展,而是要重点突破。现在也早不是房地产躺赢时代了,买房要坚定跟着国家战略走。

公报提出,

“要加快落实区域发展战略,完善区域政策和空间布局,发挥各地比较优势,构建全国高质量发展的新动力源,推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设,打造世界级创新平台和增长极。要扎实推进雄安新区建设,落实长江经济带共抓大保护措施,推动黄河流域生态保护和高质量发展。要提高中心城市和城市群综合承载能力。”

资源在往发达的东部地区倾斜,往中心城市和大都市圈倾斜,二八效应会越来越强。

无疑,都市圈外的三四线城市,必然要面临逐渐收缩的命运。

人也要顺着资源的方向走,顺着趋势走,才是最明智的。

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